ITBI em leilão de imóveis: quanto custa e sobre qual valor incide

18/08/2026 · Equipe Imóveis Leilão Brasil · ITBI · impostos · custos

Existe uma conta que quase todo arrematante de primeira viagem faz errado. Ele compra um apartamento avaliado em R$ 300 mil por R$ 150 mil, separa 2% do valor pago para o ITBI — R$ 3 mil — e recebe da prefeitura uma guia de R$ 6 mil. O imposto foi calculado sobre a avaliação, não sobre o preço.

Não é erro do município. É como a maioria das prefeituras aplica a regra, e entender esse detalhe muda o resultado de qualquer simulação de compra em leilão. Este artigo explica a alíquota, a base de cálculo, o momento do pagamento, as isenções possíveis e o que se pode e não se pode discutir.

O que é o ITBI

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal, previsto no artigo 156 da Constituição. Ele incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis entre vivos — compra e venda, permuta, dação em pagamento e, sim, arrematação em leilão.

Como é municipal, cada uma das mais de cinco mil prefeituras do país tem sua própria lei, sua própria alíquota e seu próprio critério de base de cálculo. Não existe regra nacional de percentual, e é por isso que qualquer número citado em artigo — inclusive aqui — precisa ser conferido na legislação da cidade do imóvel.

Quanto custa: a faixa das alíquotas

Na prática brasileira, as alíquotas de ITBI ficam entre 0,5% e 3%. As capitais e cidades médias concentram-se em 2% e 3%; municípios menores costumam usar percentuais mais baixos. Muitas leis municipais preveem alíquotas diferentes conforme a operação:

• alíquota geral, aplicada à maioria das transmissões;
• alíquota reduzida para a parcela financiada dentro do Sistema Financeiro de Habitação, em algumas cidades;
• alíquota reduzida ou isenção para programas habitacionais de interesse social;
• em alguns municípios, redução para o primeiro imóvel do contribuinte.

Antes de assumir os 2% padrão, vale uma consulta ao site da prefeitura. A diferença entre 2% e 3% num imóvel de R$ 200 mil é de R$ 2 mil — dinheiro suficiente para pagar boa parte do registro.

A parte que engana: a base de cálculo

Aqui está o ponto central. O Código Tributário Nacional, no artigo 38, diz que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. A jurisprudência dominante entende que “valor venal”, para fins de ITBI, é o valor de mercado do imóvel — que não se confunde nem com o valor venal do IPTU nem, necessariamente, com o preço pago.

Na maioria das leis municipais, a fórmula prática é: a base de cálculo é o maior valor entre o declarado na transação e o valor de referência estimado pela prefeitura. Traduzindo para o mundo do leilão: quem compra por 50% da avaliação normalmente paga imposto sobre os 100%.

Num apartamento avaliado em R$ 300 mil e arrematado por R$ 150 mil, numa cidade com alíquota de 2%, isso significa R$ 6 mil de ITBI em vez de R$ 3 mil. O imposto, que parecia representar 2% do desembolso, representa 4% — e sobe proporcionalmente quanto maior for o desconto obtido.

Dá para contestar?

Em compras comuns, a discussão sobre base de cálculo do ITBI é bastante conhecida: o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos (Tema 1.113, de 2022) estabeleceu que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que goza de presunção de veracidade, e que o município não pode simplesmente arbitrar um valor de referência prévio e unilateral — precisa instaurar processo administrativo próprio para afastar o valor declarado.

Esse entendimento tem sido usado com sucesso por contribuintes em compras de mercado. No caso da arrematação, porém, há um argumento adicional relevante a favor do comprador: o preço pago em hasta pública é resultado de um procedimento formal e público, o que reforça a tese de que ele reflete o valor real da transação. Vários tribunais estaduais já decidiram nesse sentido em arrematações judiciais.

Na prática, isso significa que existe caminho para discutir, administrativa ou judicialmente, a cobrança calculada sobre a avaliação. Também significa que essa discussão custa tempo e honorários, e que o registro do imóvel fica travado enquanto ela não se resolve — o cartório exige a guia quitada. Por isso a recomendação realista é: orce pelo cenário conservador (imposto sobre a avaliação) e trate uma eventual redução como ganho, não como premissa. Casos concretos merecem a avaliação de um advogado tributarista local, que conhecerá a postura daquela prefeitura e daquele tribunal.

Quando pagar

O ITBI é pago antes do registro. O fluxo é sempre o mesmo: você quita o imóvel, recebe o título — carta de arrematação, em leilão, ou contrato/escritura, em venda direta —, emite a guia de ITBI na prefeitura, paga, e só então leva tudo ao cartório de registro de imóveis. Sem a guia quitada, o cartório não registra; sem registro, você não é proprietário.

Alguns municípios exigem o preenchimento de uma declaração eletrônica com dados do imóvel e das partes antes de emitir a guia. Outros pedem avaliação prévia do fisco, o que adiciona alguns dias ao processo. Vale consultar o procedimento no site da prefeitura assim que a arrematação for confirmada, porque esse é um dos pontos em que se perde tempo por desinformação.

Quem paga

Salvo disposição diferente em lei municipal, o contribuinte é o adquirente — ou seja, você. Em leilão de imóvel retomado, é praticamente universal que o edital confirme essa atribuição, junto com as demais despesas de transferência.

Vale um cuidado adicional em imóveis de alienação fiduciária: houve uma transmissão anterior, do devedor para o credor, no momento da consolidação da propriedade. Esse ITBI é do credor, não seu — mas certifique-se, na matrícula, de que a consolidação foi devidamente registrada. Uma consolidação não registrada trava a transferência para o seu nome.

O peso do ITBI em cada faixa de preço

Como o imposto é proporcional, ele pesa igual em qualquer faixa — mas o efeito percebido é diferente. Numa compra de R$ 60 mil, os R$ 1.200 de ITBI competem com o orçamento de reforma, que é o item dominante. Numa compra de R$ 500 mil, os R$ 10 mil a R$ 15 mil já exigem planejamento de caixa próprio, especialmente porque vêm junto com o registro e, em leilão, com a comissão de 5%.

Uma forma útil de enxergar isso: some ITBI e registro num único percentual mental de 3% sobre o valor de referência do imóvel. Em leilão, acrescente os 5% de comissão e trabalhe com 8%. Esse número simples evita a maior parte das surpresas de caixa. A calculadora de custos permite ajustar cada percentual para a realidade da sua cidade.

Por que o município cobra sobre a avaliação

A lógica da prefeitura não é arbitrária, ainda que o resultado incomode. Do ponto de vista do fisco municipal, o ITBI é um imposto sobre a riqueza transmitida, e não sobre o esforço financeiro de quem comprou. Um apartamento que vale R$ 300 mil no mercado continua valendo R$ 300 mil no dia seguinte à arrematação, mesmo que o arrematante tenha pago metade disso. Para o município, tributar o preço pago seria tributar a habilidade do comprador, não o bem transmitido.

Há também um motivo prático, de fiscalização. Se a base fosse sempre o valor declarado, bastaria às partes declararem um preço simbólico para reduzir o imposto — prática que existia com frequência antes de os municípios adotarem valores de referência. O sistema de referência nasceu como resposta a isso, e é por essa razão que os tribunais, ao limitá-lo, não o eliminaram: exigiram que o município demonstre, em procedimento próprio, por que o valor declarado não corresponde ao de mercado.

Para o comprador de imóvel retomado, a consequência prática é que a arrematação ocupa uma zona cinzenta: o preço é baixo por razões legítimas e verificáveis — o imóvel foi a leilão, não havia outros interessados, há ocupação ou necessidade de reforma —, mas essas razões precisam ser alegadas para serem consideradas. Quem apenas paga a guia emitida automaticamente nunca chega a apresentá-las.

Como se preparar na prática

Três providências simples, feitas antes do lance, resolvem quase toda a incerteza sobre o imposto.

A primeira é consultar a inscrição imobiliária do imóvel no site da prefeitura. Além de revelar o valor de referência usado pelo município, essa consulta mostra a situação do IPTU — informação que você precisa de qualquer forma para calcular as dívidas transferidas pelo edital.

A segunda é ligar para o setor de tributos e fazer uma pergunta específica: "para arrematação em leilão, a base de cálculo do ITBI é o valor da arrematação ou o valor de referência?". A resposta varia de cidade para cidade e, em muitas prefeituras menores, o atendimento informa na hora. Guarde o protocolo.

A terceira é registrar o cenário conservador no orçamento. Se a resposta for "valor de referência", calcule o imposto sobre a avaliação e siga em frente. Se sobrar dinheiro porque a cobrança veio menor, ótimo; se você tivesse orçado ao contrário, faltaria caixa no pior momento — entre o pagamento do imóvel e o registro, quando não há mais como recuar.

Isenções e reduções que existem de verdade

Vale investigar, na lei do município, quatro possibilidades:

• Programas habitacionais de interesse social: muitas cidades isentam ou reduzem drasticamente o ITBI para imóveis enquadrados.
• Primeiro imóvel: algumas leis municipais preveem alíquota menor para quem não possui outro imóvel no município.
• Parcela financiada pelo SFH: em certas cidades, a parte financiada tem alíquota reduzida em relação à parte paga com recursos próprios.
• Imóveis de baixo valor: há municípios com faixa de isenção para imóveis abaixo de determinado valor.

Nenhuma dessas hipóteses é automática — todas exigem requerimento e comprovação no momento da emissão da guia. Perguntar leva cinco minutos e pode economizar milhares de reais.

ITBI no leilão judicial: uma diferença importante

Este artigo trata do leilão extrajudicial de imóveis retomados, que é o caso da lista da Caixa. Em leilão judicial, há uma diferença relevante quanto a débitos tributários anteriores: o artigo 130 do Código Tributário Nacional prevê que, na arrematação em hasta pública, o crédito tributário se sub-roga no preço — o que, em regra, libera o arrematante do IPTU atrasado, ficando a dívida paga com o valor depositado.

Isso vale para os tributos anteriores, não para o ITBI da sua própria aquisição, que continua sendo devido. E, como sempre nesse mercado, o edital pode dispor de forma diferente — leia-o antes de contar com a regra geral.

Uma simulação completa

Apartamento avaliado em R$ 260 mil, arrematado em venda direta por R$ 145 mil, em município com alíquota de 2% e valor de referência igual à avaliação:

Os R$ 8.100 representam 5,6% do valor efetivamente pago — quase o dobro do que sugeriria a conta ingênua de "2% + 1% sobre o preço". Em leilão, com a comissão de 5%, o total de transferência chegaria a cerca de R$ 15.350, ou 10,6% do lance.

O que fazer antes de dar o lance

1. Descubra a alíquota do município no site da prefeitura ou por telefone.
2. Pergunte a base de cálculo: valor da transação ou valor de referência? Essa única pergunta define se o imposto vai dobrar.
3. Consulte o valor de referência do imóvel, normalmente disponível pela inscrição imobiliária.
4. Verifique isenções aplicáveis ao seu caso.
5. Some tudo na calculadora de custos, junto com registro, comissão e reforma, antes de definir o teto do lance.

Imposto não é surpresa — é linha de orçamento. Quem o trata assim compra melhor, e quem descobre a guia depois do lance passa a entender por que o desconto anunciado raramente é o desconto real. Para ver como todos os custos se combinam, vale ler também a conta completa de uma arrematação e o guia de documentos e custos.

Perguntas frequentes

O ITBI pode ser financiado?

Em muitos casos sim: a Caixa costuma permitir incluir ITBI e registro no financiamento, dentro do limite de crédito aprovado. A comissão do leiloeiro, não — essa é sempre à vista.

Se eu revender rápido, pago ITBI de novo?

Sim. O imposto incide sobre cada transmissão. Quem compra para revender precisa considerar o ITBI da compra no custo e lembrar que o comprador seguinte terá o dele, o que afeta a negociação do preço.

Existe ITBI na consolidação da propriedade pelo banco?

Existe, e é devido pelo credor que consolida — não pelo arrematante posterior. O que interessa a você é confirmar, na matrícula, que essa etapa foi registrada corretamente.

Posso registrar o imóvel e pagar o ITBI depois?

Não. O recolhimento é condição para o registro, e é o registro que transfere a propriedade. Enquanto isso não acontece, você tem um título, mas não é o dono perante terceiros.

Dados extraídos da lista pública de imóveis da Caixa Econômica Federal, gerada em 26/08/2026 e atualizada aqui em 27/08/2026. Este site é independente e não representa a Caixa. Confirme sempre no site oficial antes de fazer proposta.