Documentos e custos: tudo que você paga além do lance
O preço que aparece no anúncio é o começo da conta, não o fim. Entre o lance e a chave, existe uma sequência de pagamentos obrigatórios que, somados, costumam representar de 3% a 10% do valor do imóvel — e isso antes de qualquer reforma. Este guia detalha cada um, na ordem em que aparecem.
Antes da compra: as certidões
São gastos pequenos e o melhor investimento do processo.
- Matrícula atualizada do imóvel, no cartório de registro da comarca: de R$ 40 a R$ 150, dependendo do estado. É onde aparecem penhoras, hipotecas e ações.
- Certidão de débitos de IPTU, gratuita na maioria das prefeituras, pelo número de inscrição imobiliária.
- Declaração de débitos de condomínio, pedida ao síndico ou à administradora. Não custa nada e evita a maior surpresa do setor.
- Certidões do ex-proprietário (cível, trabalhista, federal), úteis quando há suspeita de fraude à execução.
Total realista: menos de R$ 300 para evitar perder dezenas de milhares.
No fechamento: a comissão do leiloeiro
Só existe em leilão. São 5% sobre o valor do lance, pagos à vista, diretamente ao leiloeiro oficial, por fora do preço do imóvel. Não é negociável, não é financiável e não é devolvida se você desistir depois. Num lance de R$ 200 mil, são R$ 10 mil que precisam estar líquidos no mesmo dia.
Em venda direta, licitação aberta e venda online, essa comissão não existe — diferença que muda a comparação entre modalidades e que muita gente esquece de considerar.
O ITBI
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é municipal. A alíquota varia de 0,5% a 3%, sendo 2% e 3% os valores mais comuns em capitais. Dois detalhes fazem diferença:
- A base de cálculo costuma ser o maior valor entre o de aquisição e o venal de referência da prefeitura. Quem arremata muito abaixo do mercado frequentemente paga ITBI sobre a avaliação municipal, não sobre o lance.
- Alguns municípios têm alíquota reduzida para o primeiro imóvel ou para operações dentro do SFH — vale checar antes de assumir os 2%.
O ITBI é pago antes do registro; sem a guia quitada, o cartório não registra.
Registro e emolumentos
Os emolumentos seguem a tabela do estado, escalonada por faixa de valor do imóvel. Como percentual, giram em torno de 1% para imóveis de até R$ 500 mil, caindo proporcionalmente nos mais caros.
Em leilão, o título é a carta de arrematação — não há escritura pública, o que economiza os custos de tabelionato de notas. Em venda direta, há contrato de compra e venda ou escritura, conforme o caso. Nos dois cenários, o que transfere a propriedade é o registro na matrícula.
Dívidas que vêm junto
IPTU e condomínio atrasados são obrigações do imóvel. Se o edital transferir esses débitos ao arrematante — o que é comum —, eles entram na conta:
| Dívida | Quem costuma pagar | Ordem de grandeza |
|---|---|---|
| IPTU atrasado | comprador, se o edital transferir | 1 a 3 anos de imposto |
| Condomínio atrasado | comprador, se o edital transferir | R$ 10 mil a R$ 40 mil em apartamento parado |
| Água e luz | em geral do antigo morador (dívida pessoal) | varia |
Água e luz costumam ser dívidas do titular da conta, não do imóvel — mas o religamento pode exigir acerto.
Depois da compra
- Reforma: o maior item, e o mais subestimado.
- Desocupação: honorários advocatícios, custas e o tempo sem uso do bem.
- Manutenção corrente: condomínio e IPTU passam a ser seus desde o registro.
Um exemplo numérico
Apartamento arrematado em leilão por R$ 180 mil, avaliado em R$ 300 mil:
| Lance | R$ 180.000 |
|---|---|
| Comissão do leiloeiro (5%) | R$ 9.000 |
| ITBI (2% sobre R$ 300 mil, valor venal) | R$ 6.000 |
| Registro (≈1%) | R$ 1.800 |
| Condomínio atrasado | R$ 18.000 |
| Reforma | R$ 35.000 |
| Custo total | R$ 249.800 |
O desconto nominal era de 40%; o real, de 17%. Ainda é um bom negócio — desde que você soubesse disso antes de dar o lance. Rode a sua simulação com os números do imóvel que você está mirando.
Quando cada valor sai do seu bolso
Além de saber quanto, é preciso saber quando — porque a maior parte desses custos se concentra em um intervalo curto, logo após a compra, e é aí que falta caixa.
As certidões saem antes da compra, e são baratas. A comissão do leiloeiro sai no mesmo dia da arrematação, à vista. O preço do imóvel sai em 24 horas (leilão) ou no prazo do contrato (venda direta). O ITBI sai quando o título é emitido, semanas depois, e o registro logo em seguida. As dívidas transferidas costumam ser cobradas assim que o condomínio ou a prefeitura identificam o novo proprietário. A reforma começa depois de tudo isso — ou depois da desocupação, se houver ocupante.
Ou seja: entre o lance e a chave, há dois picos de desembolso separados por algumas semanas. Quem planeja apenas o primeiro descobre o segundo no pior momento, quando já não dá para recuar.
Uma regra de bolso que evita susto
Para orçamento rápido, use percentuais simples sobre o valor do imóvel:
- Venda direta, imóvel desocupado e em bom estado: reserve +15% (impostos, registro e reforma leve).
- Leilão, imóvel desocupado: reserve +20% (acrescenta a comissão de 5%).
- Qualquer modalidade, imóvel ocupado ou muito deteriorado: reserve +35% a +45%.
São números conservadores de propósito. Sobrar caixa depois da compra é excelente; faltar, no meio de uma obra ou de um processo de desocupação, costuma custar mais caro do que o próprio desconto obtido.
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Dados extraídos da lista pública de imóveis da Caixa Econômica Federal, gerada em 26/08/2026 e atualizada aqui em 27/08/2026. Este site é independente e não representa a Caixa. Confirme sempre no site oficial antes de fazer proposta.