Simulador de financiamento de imóvel de leilão

SAC ou Price: qual escolher

No SAC (Sistema de Amortização Constante) você amortiza sempre o mesmo valor de dívida por mês; os juros incidem sobre um saldo que cai, então a parcela começa mais alta e diminui todo mês. É o mais usado nos financiamentos habitacionais da Caixa e o que paga menos juros no total.

Na Tabela Price a parcela é fixa do começo ao fim (variando só pelo indexador e pelos seguros). No início, quase tudo é juro e pouca coisa amortiza — o custo total sai maior, mas a entrada no orçamento é mais suave e a renda exigida para aprovar é menor.

Regra prática: se a parcela inicial do SAC cabe no seu orçamento, ele costuma ser a escolha melhor. Se a diferença for justamente o que impede a aprovação do crédito, a Price resolve o começo — e nada impede amortizações extras depois.

A conta que o simulador não faz sozinho

Financiamento aprovado não é o custo total da compra. Some ao valor financiado:

• ITBI: 0,5% a 3% do valor, conforme o município.
• Registro e escritura: tabela do cartório do estado, em torno de 1%.
• Comissão do leiloeiro: 5% sobre o lance, só em leilão, paga à vista.
• Dívidas do imóvel: condomínio e IPTU atrasados, quando o edital transferir ao comprador.
• Reforma e desocupação: os dois maiores buracos de orçamento em imóvel retomado.

Calcular todos esses custos →

Como o banco decide quanto empresta

Três variáveis definem o limite de crédito, e vale entender cada uma antes de procurar a agência.

A primeira é a capacidade de pagamento: a parcela é limitada, em regra, a 30% da renda familiar bruta comprovada. Renda de mais de uma pessoa pode ser somada — a chamada composição de renda —, o que costuma ser o caminho mais direto para viabilizar a compra.

A segunda é a relação entre o valor financiado e o do imóvel. Quanto maior a entrada, menor o risco para o banco e melhores as condições. Entradas a partir de 30% costumam destravar taxas melhores.

A terceira é o perfil de crédito: histórico de pagamento, restrições, tempo de relacionamento com a instituição e estabilidade da renda. Autônomos e profissionais com renda variável costumam precisar de comprovação mais robusta — extratos, declaração de imposto de renda, contrato de prestação de serviços.

O que a parcela oficial inclui e este simulador não

A prestação que chega no boleto é maior que a calculada aqui, e a diferença tem nome:

• MIP — seguro por morte e invalidez permanente, que varia com a idade e o valor financiado;
• DFI — seguro de danos físicos ao imóvel;
• taxa de administração mensal do contrato;
• indexador: contratos podem ser corrigidos pela TR, pela poupança ou por índice de preços, o que altera o saldo devedor ao longo do tempo.

Somados, MIP, DFI e taxa costumam representar de 3% a 6% do valor da parcela. Por isso, trate o resultado acima como ordem de grandeza e confirme sempre na simulação oficial do banco.

Amortizar vale a pena?

Em financiamento longo, sim — e quanto mais cedo, melhor. Uma amortização feita nos primeiros anos abate saldo devedor sobre o qual ainda incidiriam muitos meses de juros. Há duas formas: reduzir o prazo, que gera a maior economia total de juros, ou reduzir a parcela, que alivia o orçamento mensal.

O FGTS pode ser usado para amortizar, respeitados os intervalos entre operações e as regras do fundo. Ver como funciona o FGTS.

Perguntas frequentes