Calculadora de custos de um imóvel de leilão

De onde vem cada percentual

ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

É municipal, e por isso muda de cidade para cidade: fica entre 0,5% e 3%, com 2% e 3% sendo os valores mais comuns nas capitais. Incide sobre o maior valor entre o de venda e o venal de referência da prefeitura — detalhe que pega muita gente em arrematação barata, porque o município costuma cobrar sobre a avaliação, não sobre o lance. Em algumas cidades há desconto para o primeiro imóvel ou para o SFH.

Registro e escritura

Segue a tabela de emolumentos do estado, escalonada por faixa de valor: quanto mais caro o imóvel, maior a taxa, mas o percentual cai. Em torno de 1% é uma estimativa realista para imóveis até R$ 500 mil. Em leilão não há escritura pública: o título é a carta de arrematação, que também precisa ser registrada na matrícula — e é esse registro que transfere a propriedade.

Comissão do leiloeiro

Nos leilões, o arrematante paga 5% sobre o valor do lance ao leiloeiro oficial, à vista, por fora do preço. Não é negociável e não entra no financiamento. Na venda direta e na licitação aberta da Caixa, esse custo não existe — o que muda bastante a comparação entre modalidades.

Dívidas que acompanham o imóvel

O IPTU é obrigação propter rem: segue o imóvel, não o antigo dono. O condomínio também. Nos editais da Caixa é comum a cláusula transferindo esses débitos ao comprador — leia com atenção, porque num apartamento parado há três anos a dívida de condomínio pode passar de R$ 30 mil. Peça a certidão negativa ao síndico antes de dar lance.

Reforma e desocupação

São os dois custos que não aparecem em edital nenhum. Imóvel retomado costuma estar fechado há anos, sem manutenção, às vezes sem instalação elétrica ou louças. E, se estiver ocupado, a desocupação exige acordo ou ação de imissão na posse — honorários, custas e tempo. Ver o guia.

Como estimar a reforma sem chutar

A reforma é o item que mais desvia orçamento em imóvel retomado, e o único que depende inteiramente de você para ser bem estimado. Três referências ajudam.

A primeira é o estado provável. Imóvel fechado há anos costuma precisar de revisão elétrica e hidráulica, pintura completa, troca de louças e metais e, com frequência, de pisos. Em apartamento popular de 50 m², isso raramente sai por menos de R$ 20 mil; em casa, acrescente telhado, muro e área externa.

A segunda é o orçamento local. O custo de mão de obra varia muito entre regiões, e a única estimativa confiável vem de alguém que trabalha com obra naquela cidade. Uma visita ao endereço, mesmo sem entrar, já permite a um profissional experiente dar uma faixa realista.

A terceira é a margem. Some pelo menos 30% ao orçamento inicial em casas e 20% em apartamentos: imóvel fechado guarda surpresas que só aparecem quando a obra começa.

Dívidas: onde levantar cada valor

Os dois campos de dívida da calculadora costumam ser preenchidos com chute, e não precisam. O condomínio é informado pela administradora ou pelo síndico, que têm interesse direto em que o próximo proprietário conheça o passivo. O IPTU aparece no site da prefeitura pela inscrição imobiliária, que consta do edital. Ambas as consultas são gratuitas e levam minutos.

Vale lembrar que essas dívidas acompanham o imóvel, e não o antigo dono, e que muitos editais as transferem ao comprador. Entenda quem paga o quê.

O que fazer com o resultado

O número que interessa não é o custo total isolado, e sim a comparação dele com o valor de mercado real — o preço pelo qual imóveis semelhantes efetivamente se vendem no mesmo bairro, e não o valor de avaliação do edital.

Uma referência prática: se o custo total ficar 25% ou mais abaixo do valor de mercado, o negócio se sustenta mesmo com imprevistos. Entre 10% e 25%, a margem é apertada e qualquer surpresa consome o ganho. Abaixo de 10%, o trabalho e o risco raramente compensam.

Se o imóvel estiver ocupado, some ainda o custo de desocupação — de 10% a 15% do valor — e considere que o bem ficará indisponível por meses. Ver o guia.

Perguntas frequentes